Итак, взвесив все "за" и "против", вы все же решили начать строительство своего дома.

Самым первым и важным шагом на пути к воплощению вашей мечты о собственном доме станет выбор подходящего для этих целей земельного участка. К выбору земельного участка следует подойти с особой тщательностью и щепетильностью, чтобы через несколько лет ваш будущий дом, в строительство которого вы вложили столько времени и сил, не попал в разряд «самостроев» и не оказался на грани сноса. Поэтому, чтобы правильно выбрать участок под строительство дома, нужно учитывать сразу несколько важных факторов.

Для начала внимательно ознакомьтесь со всеми документами, имеющимися в наличии на этот участок. Если вы покупаете землю, убедитесь, что у продавца есть все необходимые правоустанавливающие документы на этот участок. После этого выясните, является ли его право собственности законным и не является ли оно предметом спора в какой-нибудь судебной инстанции.

Помните, что кадастровый учет является необходимым условием для совершения сделки купли-продажи земельного участка. Поэтому перед покупкой участка под строительство дома обязательно ознакомьтесь с данными земельного кадастра того населенного пункта, к которому территориально относится ваш земельный участок. Эти данные вы сможете получить, обратившись с соответствующим заявлением в орган местного самоуправления или в иной орган власти по месту фактического нахождения вашего земельного участка. В кадастровом плане содержится вся важная информация о вашем участке: место его расположения, границы, категория земли, к которой относится ваш участок и вид разрешенного ее использования. Любой объект недвижимости, сведения о котором записаны в государственный кадастр недвижимости, обладает уникальным государственным учетным номером (кадастровым номером). Кадастровые номера присваиваются органом кадастрового учета. Чаще всего таким органом является Земельная кадастровая палата.

Выбирая земельный участок, помните, что не каждый понравившийся вам участок, подойдет для строительства дома. Поэтому, рассматривая документы того или иного земельного участка, наиболее подходящего вам по своим основным характеристикам (местоположение, площадь, пропорции, экология и т.д.), вам необходимо обратить внимание на следующие пункты:

1. категория земли, к которой отнесен данный участок;

2. вид разрешенного использования данного участка.

Категория земли

Понятие категории земель установлено Земельным Кодексом РФ, а также вступившим в силу 5 января 2005 г. Федеральным Законом № 172-ФЗ от 21.12.2004 г. «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». Согласно п. 1 ст. 7 Земельного Кодекса РФ, земли в Российской Федерации по целевому назначению разделены на следующие категории:

• земли сельхозназначения;

• земли поселений;

• земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

• земли особо охраняемых территорий и объектов;

• земли лесного фонда;

• земли водного фонда;

• земли запаса.

Для строительства дома или коттеджа лучшего всего подходят земли второй категории – земли поселений. Это связано с тем, что статус таких земель уже подразумевает наличие определенной инфраструктуры и коммуникаций, а также других условий, необходимых для постоянного проживания людей и членов их семей.

На землях поселений, выделенных под индивидуальное жилищное строительство, вы сможете не только построить свой дом, но и по окончании строительства там прописаться. Именно поэтому такие земли пользуются наибольшим спросом. Однако наличие повышенного спроса на эти земли определенным образом сказывается на конечной цене земельного участка, который будет заметно дороже земли первой категории – земель сельскохозяйственного назначения.

Земли сельхозназначения сейчас пользуются все большим спросом. И это связано не только с тем, что они гораздо дешевле земель второй категории. Земли первой категории при наличии необходимых условий можно перевести в другую категорию, пройдя специальную процедуру по переводу земель из одной категории в другую. Особенности перевода земель из одной категории в другую регулируются главой II Закона о переводе земель, в которой подробно описаны особенности, свойственные каждой отдельной категории земель.

Для того чтобы запустить процедуру перевода земли из одной категории в другую,

вам необходимо подать ходатайство о переводе земель (участков земель) из одной категории в другую в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства.

Если вы сомневаетесь, к какой категории относится ваш будущий участок, вам необходимо посмотреть следующие документы, в которых должна быть указана категория вашей земли:

- нормативно-правовые акты федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов РФ или органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков;

- договора, предметом которых являются земельные участки;

- документы государственного земельного кадастра;

- свидетельства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- другие правоустанавливающие документы.

Вид разрешенного использования

Вид разрешенного использования — это так называемые допустимые варианты использования участка его собственником или арендатором. Видов назначения земель, с которыми Вам, скорее всего, придется столкнуться при выборе участка, всего три:

1 – участки для индивидуального жилищного строительства (ИЖС);

2 – участки для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ);

3 – участки для дачного строительства.

Каждый вид разрешенного использования имеет свои преимущества и недостатки.

Так, земля с пометкой под индивидуальное жилищное строительство пользуется повышенным спросом, поскольку на такой земле можно спокойно начинать строительство загородного дома. Однако и здесь есть свои ограничения: в рамках одного участка вы можете построить только один жилой дом, к тому же не выше трех этажей. Получая участок под ИЖС от государства или органов местного самоуправления, помните, что вы обязаны построить на этой земле дом в течение первых трех лет со дня ее получения. Проект вашего будущего дома или коттеджа должен быть выполнен проектной организацией, имеющей все необходимые для этого допуски и разрешения, поскольку вам придется пройти процедуру согласования проекта в контролирующих инстанциях.

Участки с назначением для ведения личного подсобного хозяйства бывают двух видов. Одни из них располагаются на земле населенного пункта, и тогда на этой земле можно спокойно строить дом и любые сельскохозяйственные постройки. Другие находятся за чертой населенных пунктов, и в этом случае земля предназначается только для производства сельскохозяйственной продукции, и строить дом в этом месте вам никто не разрешит.

Участок, предназначенный для ЛПХ и расположенный на земле населенного пункта, практически ничем не отличается земельного участка с отметкой «под индивидуальное жилищное строительство». Дом на таком участке может строиться по готовому проекту без предварительных согласований и разрешительных документов, но при условии соблюдения всех необходимых норм и правил. В настоящий момент на территории Российской Федерации действует так называемая дачная амнистия (до 2015 года), которая позволяет существенно упростить процедуру регистрации уже построенного жилья. По окончании строительства, вы, как и в случае земли по ИЖС, можете оформить регистрацию по данному месту жительства, однако сделать это будет несколько сложнее, чем в случае строительства дома на земле, выделенной под индивидуальное жилищное строительство. Что касается цены, то стоимость такого участка практически не отличается от участков, выделенных под индивидуальное жилищное строительство.

Если же ваша земля попала в разряд садового участка, то Вы имеете право построить на ней жилой дом, но уже без права регистрации. В случае, если вы приобрели под строительство дома земельный участок, у которого в правоустанавливающих документах в качестве вида использования указан огороднический тип, то в таком случае Вы не имеете права на ней ни регистрироваться, ни строить какой бы то ни было жилой дом.

Чтобы выяснить, возможно ли на покупаемом Вами земельном участке строительство жилого дома, лучше всего обратиться в земельный комитет того района, в рамках которого располагается ваш земельный участок. У местных же властей можно узнать и о возможных перспективах перевода земель из одной категории в другую.

После того, как Вы выбрали подходящий земельный участок, процесс его покупки только начинается. Помните, что процесс оформления сделки о купле-продаже участка и его дальнейшего оформления в собственность достаточно длительный и требует от Вас должного внимания и участия. Перед подачей документов на рассмотрение для оформления прав собственности обязательно проверьте все ли документы, необходимые для регистрации права на собственность, вы подготовили для подачи в регистрационную палату. Для того, чтобы ускорить процесс получения всех необходимых документов, вы можете обратиться за помощью к квалифицированных юристам, риэлторам, а также строительным компаниям, оказывающим подобные услуги. Юристы и риэлторы не только помогут быстро собрать все необходимые документы, но и проверят правомерность и «чистоту» совершаемой сделки.